Итоги 2021
на стройках
Пхукета

• Декабрь 2020 года оказался месяцем новостей и одной из самых неожиданных стала о проекте Mono Residence от компании Attitude. Представители застройщика разослали всем уведомления об отмене проекта, сославшись на его выкуп китайским инвестором с перепрофилированием кондоминиума в отель.

• Что же могло способствовать такому исходу событий? Давайте посмотрим на основные характеристики: в первую очередь локация - фактическое расстояние до пляжа - 1,2км по дороге вдоль пустых полей, отсутствует какая-либо инфраструктура в пешей доступности, нет окна в спальне, на балконе установлено джакузи, актуальность которого тоже под вопросом.

• Во-первых, это дополнительные расходы и сложности в эксплуатации, во-вторых, дополнительная влажность, которая и так на Пхукете в избытке. Интерьер выполнен в японском стиле, что менее практично для кондоминиума, а для отеля как раз преимущество. И все это удовольствие за 100,000 бат за квадратный метр в развивающейся локации, когда на старте продаж цены в ЖК Скайпарк в центре Лагуны были по 80,000 за метр и в уже развитом районе.

• Если посмотреть на динамику цен Моно, то на старте продаж еще в конце 2019 года стоимость квартиры 35 м -3,6М, в марте 20го - 2,99М, а в октябре 20-го - 2,59М. Всего было реализовано примерно 35% номерного фонда при этом еще до пандемии и падения цен. Большинство агентов позиционировали проект как "выгодную инвестицию" и сами покупали квартиры на старте продаж, и как мы видим из динамики цен, "на хаях". Но мне на месте клиента было бы очень неприятно видеть как стоимость моей квартиры падает в арифметической прогрессии. Был ли проект переоценен или агенты хайповали? Каждый делает выводы самостоятельно - все данные для этого есть.

• Энкор от VELOCHE GROUP также в декабре 2020 заявил об отмене строительства. Официальная версия - пандемия, и скорее всего отсутствие продаж. Хотя по некоторым данным на 2019 год уже было продано более 70% номерного фонда, чего вполне достаточно для завершения стройки жилого комплекса и ввода его в эксплуатацию. За 5 лет на строительной площадке произошло - почти ничего. Из видимых изменений только подготовленный участок земли под закладку фундамента и готовый шоу-рум с потрясающим видом на море

• На данный момент компания VELOCHE GROUP предлагает инвесторам, обмен на квартиры в своих завершенных проектах: Чик и Карон Хилл, но количество купленных квадратных метров в Энкор выше, чем готового жилья. Согласно финансовым показателям в открытом доступе у компании проблем не видно: стабильный входящий денежный поток, с 2015 года активы перевалили за 1млрд, уставной капитал 115млн бат был увеличен до 215млн в 2018 году. А в чем истинная причина отмены стройки - нам приходиться только гадать.

• Незабываемый проект с уникальными условиями для покупателя: это и обратный выкуп через 10 лет за 120-140% от первоначальных инвестиций, выплата гарантированного дохода в размере 10% годовых с момента как будет оплачено 100% за квартиру, а не после ввода кондоминиума в эксплуатацию и сдачи его в аренду. И все условия выполнялись вовремя и по графику пока были продажи, и как раз до начала пандемии - до апреля 2020 года.

• Такие привлекательные условия и прогресс строительства вам ничего не напоминают? А идея самого проекта хорошая: построить жилой комплекс, интегрировав его с аквапарком, да еще и в 400 метрах от моря, большая территория застройки, известный застройщик.

Пикс на пляже Ката Ной. История по нему началась еще давно в 2017-2018 годах, когда возникло много вопросов и по земле, по некоторым данным часть участка находилась в национальном парке, и по крутому склону, угол которого превышал допустимые значения для строительства, но самое главное - сертификат EIA и, соответственно, разрешение на строительство. Как следствие стройка приостанавливалась несколько раз. И в декабре 2020 года суд постановил, что правоустанавливающий документ на землю был выдан незаконно. И согласно постановлению Верховного административного суда проект подлежит сносу, так как расположен на нем незаконно, и были отозваны все документы, выданные для проекта. В описании мы оставим ссылки на статьи, опубликованные ранее печатными изданиями.

• А можно ли было оценить риски перед тем, как инвестировать в данный проект? Давайте посмотрим на фундаментальные показатели:
• Уставной капитал 1 млн Бат - минимально возможный для регистрации юридического лица. Соответственно, и ответственность ограничена данной суммой.

• Согласно законам Таиланда уставной капитал компании не может быть меньше стоимости участка. А данный участок под проект оценивается в 9-ти значные суммы, то есть на 2 порядка выше уставного капитала.

Также можно еще было проверить отчетность компании, активы и тд. Там тоже есть вопросы

По нашим прогнозам в 2021 году ожидаются приостановки других проектов или вовсе их отмены. Поэтому будьте внимательны. И в связи с этим многие агентства и частные риэлторы уже давно начали удалять видеоролики на ютубе по данным проектам.