Доходная недвижимость
Ответим на все вопросы как заработать на строящейся недвижимости на Пхукете?
Как выгодно перепродать квартиру?
Как происходять
и заключаются закрытые сделки?
и заключаются закрытые сделки?
Как заработать на строящейся недвижимости?
Когда наиболее подходящий момент для продажи?
В этой статье мы расскажем вам альтернативный взгляд и приведем реальные примеры закрытых сделок. Без преувеличения и обещаний - только факты и цифры. Это наше личное мнение, которое не претендует на истину в последней инстанции.
Покупка/продажа
Как всем известно самое лучшее время для перепродажи квартиры после окончания строительства. И как раз эта схема как никак актуальна для рынка мегаполиса/крупных городов. Но с курортной недвижимостью все несколько иначе.
Так как в Таиланде практически нереально получить ипотеку иностранцу (*на 2020 год - чуть правее головы), застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на весь период строительства - 2-2.5 года.
А все платежи выполняются частями согласно завершению определенного этапа строительных работ. Таким образом, при первом взносе всего в 20-30% вы приобретаете квартиру, что позволяет снизить финансовую нагрузку. И при первом повышении цен, у вас уже есть возможность перепродать недвижимость и зафиксировать прибыль при минимальном пороге входа и в отсутствии конкуренции. Но по заверению большинства агентов Пхукета необходимо дождаться окончания стройки и именно в тот момент зафиксировать максимальную прибыль.
Но что мы получаем в итоге:
- Примерно еще пятая часть квартир выставляется на продажу от частных лиц (ощутимая внутренняя конкуренция)
- Неизбежен демпинг ради самого факта продажи (демпинг)
- Конкуренция еще обостряется за счет непроданных квартир от застройщика, который может предложить особые условия и бонусы, скидки покупателю в том числе и беспроцентную рассрочку после окончания строительства, что для частного лица зачастую не представляется возможным. (застройщик предлагает условия лучше)
Примеры.
Для наглядности приведем 3 реальных примера,
но по факту их больше.
но по факту их больше.
ЖК Тайтл Най Янг
Конец 2017 года
Один из наших клиентов купил односпальную квартиру 39 метров за 2,500,000 бат без мебели. Сумма инвестиций составила 1,200,000. После неоднократного повышения цен застройщиком апартаменты были проданы за 2,800,000 Бат через 10 месяцев после приобретения. Как итог, клиент получил прибыль в 300 000 почти за год при вложениях в 1,200,000, то есть более 25% годовых. (показываем фотографии стройки Най Янга, текст для отображения:
Конец 2017 года
Один из наших клиентов купил односпальную квартиру 39 метров за 2,500,000 бат без мебели. Сумма инвестиций составила 1,200,000. После неоднократного повышения цен застройщиком апартаменты были проданы за 2,800,000 Бат через 10 месяцев после приобретения. Как итог, клиент получил прибыль в 300 000 почти за год при вложениях в 1,200,000, то есть более 25% годовых. (показываем фотографии стройки Най Янга, текст для отображения:
- сумма инвестиций 1,200,000 Бат,
- период 10 месяцев,
- прибыль 300,000 Бат (25% годовых)
ЖК Панора
Начало 2017 года
За время строительства было продано 12 односпальных квартир площадью 36 метров. И приведем усредненные данные:- цена покупки на этапе предпродаж - 3,100,000 Бат,
сумма инвестиций - 1,500,000 Бат , период сделки - 15 месяцев. прибыль продавца - 300,000 Бат, То есть средняя прибыль составила 16% годовых.
Начало 2017 года
За время строительства было продано 12 односпальных квартир площадью 36 метров. И приведем усредненные данные:- цена покупки на этапе предпродаж - 3,100,000 Бат,
сумма инвестиций - 1,500,000 Бат , период сделки - 15 месяцев. прибыль продавца - 300,000 Бат, То есть средняя прибыль составила 16% годовых.
- сумма инвестиций 1,500,000 Бат,
- период 15 месяцев,
- прибыль 300,000 Бат (16% годовых)
ЖК Скайпарк
Начало 2019 года
Стоимость покупки односпальной квартиры составила 3,650,000 Бат с первоначальным взносом всего в 730,000. И спустя всего 7 месяцев клиент оформил переуступку с прибылью в 200,000. 47% годовых..
Начало 2019 года
Стоимость покупки односпальной квартиры составила 3,650,000 Бат с первоначальным взносом всего в 730,000. И спустя всего 7 месяцев клиент оформил переуступку с прибылью в 200,000. 47% годовых..
- сумма инвестиций 730,000 Бат,
- период 7 месяцев,
- прибыль 200,000 Бат (прибыль 47% годовых)
Прибыль при продаже
ЖК Тайтл Най Янг.
В конце 2018 года, когда многие собственники начали получать документы на квартиры, на рынок вышло более 30 предложений на продажу от частных лиц. По итогу высокого сезона 18-19 года было продано менее 5 апартаментов. При чем средняя цена продажи квартир 39 метров составила 2,800,000 Бат. То есть при средних вложениях в 1,800,000 Бат прибыль составила 350,000 за 2 года или 9,5% годовых.
сумма инвестиций 1,800,000 Бат,
период 2 года,
прибыль 350,000 Бат (прибыль 10% годовых)
В конце 2018 года, когда многие собственники начали получать документы на квартиры, на рынок вышло более 30 предложений на продажу от частных лиц. По итогу высокого сезона 18-19 года было продано менее 5 апартаментов. При чем средняя цена продажи квартир 39 метров составила 2,800,000 Бат. То есть при средних вложениях в 1,800,000 Бат прибыль составила 350,000 за 2 года или 9,5% годовых.
сумма инвестиций 1,800,000 Бат,
период 2 года,
прибыль 350,000 Бат (прибыль 10% годовых)
ЖК Панора
При завершении строительства на рынок выходят более 20 однотипных квартир площадью 36 метров и только 2 из них перепродаются. При этом средняя прибыль составила 400,000 бат за 2 года или 12,5% годовых при средней суммы инвестиций в 1,600,000.
сумма инвестиций 1,600,000 Бат,
период 2 года,
прибыль 400,000 Бат (12,5% годовых)
При завершении строительства на рынок выходят более 20 однотипных квартир площадью 36 метров и только 2 из них перепродаются. При этом средняя прибыль составила 400,000 бат за 2 года или 12,5% годовых при средней суммы инвестиций в 1,600,000.
сумма инвестиций 1,600,000 Бат,
период 2 года,
прибыль 400,000 Бат (12,5% годовых)
ЖК Скайпарк
еще строится.
Статистику по перепродажам ждем с нетерпением.
еще строится.
Статистику по перепродажам ждем с нетерпением.
Значимость строительной компании?
Вполне очевидными характеристиками для надежного застройщика являются: внушительное портфолио уже реализованных проектов, выполнение условий договоров и соблюдение сроков строительства, планы по развитию на годы вперед, а также публичность компании, к примеру, когда акции застройщика торгуются на бирже и другие.
Но как определить, что выбранный вами жилой комплекс будет востребован в дальнейшем для продажи. В этом случае важна именно совокупность всех факторов. Давайте разберем те, на которые потенциальные клиенты обращают меньше всего внимания:
Помимо одного из самых важных параметров - локации, не менее важным является наличие большой территории. Так у Тайтла Най Янг или Паноры участок земли более 1 гектара, а жилая застройка не превышает 60% от всей площади участка.
Факты
Разнообразие планировок квартир, что ощутимо снижает конкуренцию при перепродаже, а не один только выбор однотипной квартиры на весь проект.
К примеру в Тайтле - 6 планировок, в Паноре - 13, а в СкайПарке - 12.
К примеру в Тайтле - 6 планировок, в Паноре - 13, а в СкайПарке - 12.
Минимальное количество других жилых комплексов - конкурентов поблизости.
- Желательно иметь официальную информацию о перспективах развития микрорайона и района в целом.
- Реальное соответствие цены предложения к его ценности, другими словами оценка недвижимости. Тот аналитический параметр, который рассчитывается на основе всех характеристик проекта в целом, а также стоимости конкретного предложения.
И при в сем этом не забывайте проверять и перепроверять все необходимые документы по жилому комплексу, необходимые для легального строительства.
- Желательно иметь официальную информацию о перспективах развития микрорайона и района в целом.
- Реальное соответствие цены предложения к его ценности, другими словами оценка недвижимости. Тот аналитический параметр, который рассчитывается на основе всех характеристик проекта в целом, а также стоимости конкретного предложения.
И при в сем этом не забывайте проверять и перепроверять все необходимые документы по жилому комплексу, необходимые для легального строительства.
Cекрет успешных инвестиций
- Покупка данных квартир осуществлялась до первого повышения цен и ниже средних пхукетский.
- Квартиры не имели вида на моря или других особенностей типа джакузи на балконе, собственного сада или большой террасы, интерьера в японском или балийском стиле.
- Квартиры не участвовали в программах гарантированного дохода.
- Перепродажа осуществлялась именно на этапе строительства, а не на этапе ввода в эксплуатацию проекта, здесь остановимся подробнее: во-первых, ваша цена ниже чем от застройщика, но при этом сохраняется возможность беспроцентной рассрочки для будущего покупателя, во-вторых, первый взнос по вашей квартире не сильно отличается от условий оплаты застройщика, в-третьих, относительная легкость в переводе первого взноса продавцу от покупателя. На первый взгляд это может показаться не таким и большим вопросом. Но оба участника сделки могут находится в разных городах, а то и странах. Но на практике многие сделки срывались как раз из-за сложностей перевода продавцу денежных средств от покупателя. $20000 гораздо проще перевести, чем всю сумму за квартиру, не правда ли?
Заключение
Одним весомым преимуществом является то, что сделка по перепродаже на этапе строительства выгодна обеим сторонам. Во-первых, продавец получает прибыль в относительно короткие сроки (примерно 1 год) и не имеет при этом ощутимой конкуренции, а покупатель - квартиру дешевле чем от застройщика с сохранением всех опций и условий, а также с запасом роста цены и с перспективой перепродать ее в дальнейшем и уже с прибылью для себя. А также минимизирует риски по задержкам строительства, так как подобные перепродажи осуществляются когда стройка в самом разгаре. И по статистике вероятность продать квартиру за время стройки гораздо выше - выше 80%, когда тот же показатель менее 20% на этапе сдачи комплекса в эксплуатацию.
Осталось только правильно выбрать квартиру в жилом комплексе, где реально будет осуществить такой прибыльный план. Но в любом случае делать выводы и принимать решения только Вам.
Обязательно поделитесь своим опытом инвестирования на Пхукете в комментариях - он будет очень полезен потенциальным инвесторам. А как правильно выбрать обьект недвижимости для сдачи его в аренду, мы поговорим в следующем выпуске. Оставайтесь с нами! До встречи! Пока!
Осталось только правильно выбрать квартиру в жилом комплексе, где реально будет осуществить такой прибыльный план. Но в любом случае делать выводы и принимать решения только Вам.
Обязательно поделитесь своим опытом инвестирования на Пхукете в комментариях - он будет очень полезен потенциальным инвесторам. А как правильно выбрать обьект недвижимости для сдачи его в аренду, мы поговорим в следующем выпуске. Оставайтесь с нами! До встречи! Пока!
Остались вопросы?
Оставьте заявку и мы ответим течение 20 минут
Оставьте заявку и мы ответим течение 20 минут